Как проверить проект перепланировки нежилого здания перед экспертизой

Перепланировка нежилых зданий требует тщательной подготовки проектной документации с учётом действующих строительных и санитарных норм. Экспертиза таких проектов проводится по тем же критериям, что и при новом строительстве или реконструкции, с обязательной проверкой соблюдения нормативов и безопасности. Ниже приведены основные рекомендации по предварительной проверке проектной документации на соответствие требованиям перед подачей на экспертизу.

Убедитесь в правомерности изменений

Перед подачей на экспертизу необходимо проверить, не подпадает ли проект под запрещённые виды перепланировки. Особенно это актуально при изменении несущих конструкций, общедомовых инженерных систем или входных групп в зданиях с разными режимами собственности.

Проверьте, затрагиваются ли несущие конструкции — в этом случае требуется усиление и расчёт по СП 63.13330.
Изучите, влияет ли перепланировка на общие инженерные сети — при вмешательстве необходимо согласование со службами эксплуатации.
Оцените законность использования помещений — особенно важно при переводе из жилого в нежилой фонд или наоборот.

Сопоставьте изменения с существующим техническим паспортом

Проект перепланировки должен опираться на данные технического паспорта или обмерного плана. Любые отклонения от фактической конфигурации без предварительного обследования могут привести к ошибкам и отказу в экспертизе.

Проверьте наличие актуальных поэтажных планов и экспликаций.
Сравните проектные решения с фактической геометрией помещений и элементами отделки.
При необходимости — выполните обследование конструкций и приложите техническое заключение.

Проверьте соблюдение норм по доступности и эвакуации

Нормы по организации эвакуации и доступности маломобильных групп населения обязательны при любой перепланировке, особенно если изменяется функциональное назначение помещений (например, под офис, магазин, медкабинет).

Проверьте ширину проходов, высоту порогов, размеры коридоров — они должны соответствовать СП 59.13330 и СП 118.13330.
Оцените наличие и параметры эвакуационных выходов, если перепланировка затрагивает зоны общего пользования.
При наличии пандусов, подъемников или лифтов — проверьте расчёты и чертежи по доступности.

Проверьте корректность пояснительной записки

Пояснительная записка играет ключевую роль в экспертизе перепланировок. Она должна описывать цели и задачи проекта, основания для изменений, расчёты, ссылки на нормативы, обоснование решений.

Проверьте, что в записке указаны все нормативные ссылки, в том числе СП и СНиП, применяемые к изменяемым помещениям.
Убедитесь, что описана существующая и проектируемая планировка, с пояснением отличий.
Обоснование перепланировки должно быть логичным и подтверждено техническими решениями.

Практический пример: несогласованные изменения по эвакуации

В одном из проектов перепланировки административного здания в Тамбове проектом было предусмотрено устройство дополнительных кабинетов и перегородок на этаже, где ранее находилась открытая зона. При экспертизе выяснилось, что изменения затруднили путь эвакуации, и длина эвакуационного маршрута превысила нормативные 40 метров. Эксперт выдал отрицательное заключение с требованием переработать планировочное решение. После внесения корректировок, расширения проходов и переноса перегородок проект был утверждён.